先問一個問題：真的需要換嗎
換公司是有成本的——招標的時間、住戶重新適應新面孔、交接期的風險。在啟動之前值得先確認：問題出在「這家公司」，還是出在「現在的配置」或「合約沒寫清楚」？
常見的情況是：住戶抱怨的是人員一直換、態度不佳、包裹處理慢，但這些症狀有時來自配置不足（一個人要顧門禁又要收包裹）或合約沒有明訂服務範圍，換一家公司也解決不了。關於「常換」對社區到底是好是壞，站上另有一篇完整的利弊分析：〈頻繁更換保全公司，真的能解決問題嗎？〉。
確認真的要換之後，才進入下面的流程。
六個月時程軸
到期前 6 個月：確認合約條款
這一步最常被跳過，卻決定了後面所有的時間安排。要調出現行合約，確認四件事：
- 合約期間與到期日——是否有自動續約條款？
- 終止與預告條款——需要提前多久以書面通知？通知要送到哪裡、由誰簽署？
- 提前終止的條件與後果——若在期中終止，合約怎麼約定？
- 交接義務——合約有沒有寫明廠商的交接責任與配合期間？
到期前 5 個月：盤點社區真正需要什麼
換約是重新設計配置的最好時機，也往往是唯一的時機。這個階段要決定的是：幾個哨、每哨幾小時、要不要含總幹事、清潔與機電是否併入同一份合約。
配置怎麼判斷可以參考〈50 戶小社區怎麼配保全？三種配置與費用結構完整比較〉。配置沒有先定案就發招標，收回來的報價會各報各的，根本無法比較。
到期前 4 個月：發出邀標或公開招標
實務上分兩種：邀標（由委員或住戶推薦幾家公司參與，通常三到五家）與公開招標（公告徵求）。無論哪一種，招標文件都應該把資格條款與評選項目分開寫——資格不符者不得投標，評選項目才用來比較。
該把哪些項目列為資格、哪些列為評選，見〈保全公司怎麼選？管委會招標前該查的 7 件事〉。
到期前 3 個月：收齊報價並拉到同一基準
報價收回來之後，第一件事不是比總價，是把三家的配置統一、再換算成每哨每月的單位成本。逐欄的比對方法與可以逐列打勾的報價確認表，見〈保全報價單怎麼看？六個欄位拆解與比價方法〉。
到期前 2 個月：完成決議
這一步要先確認一件事：這個決定是管委會可以做，還是必須提到區分所有權人會議？
《公寓大廈管理條例》第 36 條列舉管理委員會的職務，其中第 9 款是「管理服務人之委任、僱傭及監督」。所以在規約授權範圍內，由管委會決議即可。但若規約明定需經區權會決議，或合約金額超過規約設定的授權上限，就必須提交區權會。
| 依據 | 出席門檻 | 同意門檻 |
|---|---|---|
| 第 31 條 原則門檻 |
區分所有權人 2/3 以上，且區分所有權比例合計 2/3 以上 | 出席人數 3/4 以上，且其持分占出席 3/4 以上 |
| 第 32 條 重新召集 |
區分所有權人 三人並 1/5 以上，且持分合計 1/5 以上 | 出席人數過半數，且其持分占出席過半數 ＋會議紀錄送達後七日書面反對期 |
第 31 條的門檻加了「除規約另有規定外」，所以規約如果訂了不同的門檻，以規約為準。第 32 條的重新召集程序在換約議案上特別常用——第一次會議常因出席不足而流會。
到期前 1 個月：人員送審與交接規劃
這一步有一個法定的時間成本常被低估。《保全業法》第 10 條規定，保全業應於僱用前檢附名冊，送請當地主管機關審查合格後僱用——新公司要派駐到這個社區的人員，必須完成這道程序。
如果決標拖到到期前兩週才完成，送審時間就會被壓縮，最後只能靠「必要時得先行僱用、立即報請查核」的例外處理。可以做，但不是常態，也代表交接品質會打折。
交接當日的點交查核表
實務慣例是新舊公司重疊三到七天（這是慣例不是法規，實際天數看合約與社區規模）。重疊期間要完成的點交項目，可以直接印出來當查核表用：
| 類別 | 點交項目 | 確認 |
|---|---|---|
| 實體 | 各出入口、機房、配電室、屋頂、消防設備間的鑰匙與備份鑰匙 | ☐ |
| 門禁卡、感應扣、遙控器（含庫存數量清點） | ☐ | |
| 對講機、無線電、手電筒、巡邏鐘等勤務裝備 | ☐ | |
| 崗哨設備、監視主機、錄影儲存裝置的操作權限與密碼 | ☐ | |
| 紀錄 | 值勤紀錄簿、交接班紀錄 | ☐ |
| 訪客登記簿、包裹收發紀錄 | ☐ | |
| 巡邏檢查表、異常事件處理紀錄 | ☐ | |
| 設備保養紀錄與廠商聯絡清單 | ☐ | |
| 資料 | 住戶名冊與緊急聯絡方式（個資移轉須有合法基礎，並確認舊公司刪除留存副本） | ☐ |
| 門禁權限清單——離職人員與舊公司人員的權限必須全部撤銷 | ☐ | |
| 車位使用與車輛登記資料 | ☐ | |
| 行政 | 未結案的住戶反映事項清單與處理進度 | ☐ |
| 與廠商的既有維修合約與保固期限 | ☐ | |
| 新公司人員名冊，確認皆已完成主管機關送審（《保全業法》第 10 條） | ☐ |
如果不配合交接怎麼辦
要先分清楚是誰不配合，因為適用的規定不同。
前任管理委員會拒絕移交
《公寓大廈管理條例》第 20 條規定，管理負責人或管理委員會應於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新任。若拒絕公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
管委會改選與換廠商常常同時發生，兩者的交接要分開處理——委員會之間的移交依第 20 條，廠商之間的點交依合約。實際的委員會交接清單見〈區權會後，新舊任委員會交接必知重點！〉。
舊的服務廠商不配合
這一塊沒有直接對應的法條，回到雙方合約的終止與交接條款處理。這也是為什麼第一步「確認合約條款」不能跳過——合約裡有沒有寫交接義務，決定了這個情況發生時有沒有依據可以主張。
一個容易被忽略的選項：留用現場人員
換公司不等於換人。實務上有兩種做法：全部換新，或由新公司留用原有的現場人員。
後者對社區的衝擊小很多——熟悉社區規定、認得住戶、知道哪個設備有毛病的人留下來了。但有兩件事要在招標階段就問清楚，不是決標後才討論：
- 留用人員是否已完成新公司的僱用送審程序（《保全業法》第 10 條）？
- 薪資與勞動條件會不會因為換約而變差？如果會，人員很快又會流動，等於換了公司也換了人。
這一點與「為什麼便宜的報價最後不一定省」是同一件事的兩面，可以參考〈社區人力好難找！便宜真的划算嗎？〉。
常見問題
換保全公司要提前多久開始準備？
實務上建議從合約到期日往前推六個月。這段時間要完成四件會互相卡住的事：確認合約終止與預告條款、盤點配置、招標並收齊報價、召開會議完成決議。任何一步延誤都會壓縮到交接期，而交接期不足是所有值勤空窗的共同起點。
更換保全公司需要區分所有權人會議決議嗎？
看規約。《公寓大廈管理條例》第 36 條把「管理服務人之委任、僱傭及監督」列為管委會的職務之一，所以在規約授權範圍內管委會決議即可。但若規約明定需經區權會、或金額超過規約授權上限，就必須提交區權會。爭議多半出在這一點沒有事先確認。
區權會的決議門檻是多少？
依第 31 條，除規約另有規定外，應有區分所有權人 2/3 以上及持分合計 2/3 以上出席，以出席人數 3/4 以上及持分 3/4 以上同意。未達定額或未獲致決議時，依第 32 條可就同一議案重新召集，門檻降為三人並 1/5 以上出席、出席過半數同意，但有七日書面反對期。
交接會不會有值勤空窗？
規劃得當就不會。實務慣例是新舊公司重疊三到七天，期間完成人員帶班、設備與鑰匙點交、住戶資料移轉與門禁權限重設。要注意新公司人員依《保全業法》第 10 條須在僱用前送當地主管機關審查合格，這道程序需要時間。
舊公司不配合交接怎麼辦？
先分清楚是誰。前任管理委員會拒絕移交者，依《公寓大廈管理條例》第 20 條，經催告七日內仍不移交，得報請主管機關或訴請法院命其移交。若是服務廠商不配合，則回到雙方合約的終止與交接條款處理。
換公司之後人員會不會全部換掉？
不一定。新公司可以留用原有現場人員，對社區衝擊較小。但要確認留用人員已完成新公司的僱用送審，且薪資與勞動條件不因換約而變差——否則人員很快又會流動。這件事應在招標階段就問清楚。
換約時程排不出來？先來對一次日期
如果貴社區的合約在半年內到期，現在正是啟動的時候。我們可以協助盤點合約的終止與預告條款、配置調整的空間、以及倒推回來每一步的日期——這件事最怕的就是發現得太晚。
不論最後是否由我們承接，也不收費。把時程排開來，管委會才知道哪一步不能再拖。
家興保全服務新北與台北的社區近三十年，承接過多次交接，也交接出去過。Google 商家評價 4.5 星、73 則住戶評論。
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