公寓大廈管理條例重點：住戶與管委會必懂的 10 條

條例從民國 84 年公布施行後修正過多次，最近一次是 111 年 5 月：經主管機關認定有危險之虞、卻還沒有管委會的公寓大廈，要在期限內成立管委會或推選管理負責人並報備（第 29 條之 1、第 49 條之 1）。

下表挑出住戶與管委會必懂的 10 條，每條附一句白話；條文原文請以全國法規資料庫為準。

條文在大樓的哪裡

10 條重點速查表

資料來源：《公寓大廈管理條例》（111-05-11 修正）；白話說明為本文整理，適用以條文原文與主管機關解釋為準。

修繕、漏水、公共基金與管理費

第 10 條：修繕費用怎麼分。專有部分與約定專用部分的修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或使用人負責並負擔費用；共用部分由管委會辦理，費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔。但損壞若可歸責於特定住戶，由該住戶負擔；區權會或規約另有規定的，從其規定。

第 12 條：樓上漏水的分攤方式。專有部分之間的共同壁、樓地板，以及其內的管線，維修費用由共同壁兩側或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔；修繕費因可歸責於某一方所致者，由該方負擔。要分出是哪一種情況，得先查出漏水點在哪裡。

第 18 條：公共基金。公寓大廈應設置公共基金，來源包括起造人依規定提列、區分所有權人依區權會決議繳納、基金孳息與其他收入；基金應設專戶儲存，由管委會負責管理，運用依區權會的決議。公共基金與一般管理費怎麼分，可以參考〈社區修繕基金是什麼？管理費到底用去哪？〉。

第 21 條：欠繳管理費。區分所有權人或住戶積欠應繳的公共基金或應分擔的費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付時，管委會可以訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息。管理費的行情可以參考〈大樓管理費收費標準：每坪多少才合理？〉。

噪音、寵物、走廊與外牆

第 16 條規範住戶的四種生活行為：不得任意棄置垃圾、排放污染物或發生喧囂振動（第 1 項）；不得在樓梯間、共同走廊、防火巷弄等處所堆置雜物、設置柵欄或門扇（第 2 項）；裝修不得未經核准破壞主要構造（第 3 項）；飼養動物不得妨礙公共衛生、安寧與安全（第 4 項）。

住戶違反時，管委會應予制止或按規約處理，不聽可報主管機關處理。罰則分兩級：違反第 1 項或第 4 項，依第 47 條處新臺幣 3,000 元以上 15,000 元以下罰鍰；違反第 2 項或第 3 項，依第 49 條處新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰；兩者都可以限期改善，屆期不改善者得連續處罰。

第 7 條處理的是公共空間能不能被「佔用」：連通數個專有部分的走廊或樓梯、通往室外的通路或門廳、社區巷道與防火巷弄、公寓大廈的基礎與主要樑柱、屋頂構造等，不得約定給特定住戶專用。

第 8 條處理外牆與頂樓：外牆面、樓頂平臺與不屬專有部分的防空避難設備，變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，若規約另有規定或區權會已有決議並向主管機關報備，住戶就要受其限制。家中有 12 歲以下兒童或 65 歲以上長者的，可以在外牆開口部或陽臺設置不妨礙逃生、且不突出外牆面的防墜設施。

規約、區權會與管委會

第 23 條列出幾件「沒寫進規約就不生效力」的事，包括約定專用與約定共用部分的範圍、禁止住戶飼養動物的特別約定、違反義務的處理方式、財務運作的監督規定等。規約的重要性可以參考〈你沒想過，社區規約其實很重要！〉。

第 25 條規定區分所有權人會議每年至少召開定期會議一次；第 31 條規定決議原則上要區分所有權人 2/3 以上及其比例 2/3 以上出席、出席人數 3/4 以上及其比例 3/4 以上同意，規約另有規定者從其規定。人數不足時可依第 32 條重新召集，門檻與流程見〈社區管委會怎麼成立？從召開區權會到報備的完整流程〉。

第 36 條列出管委會的 13 款職務，從執行區權會決議、共用部分的清潔維護修繕，到公安與消防申報、文件保管與財務公告。主委、監委、財委怎麼分工，見〈管委會職責有哪些？主委、監委、財委分工完整拆解〉。

遇到爭議，找誰？

條例的主管機關，中央是內政部，直轄市是直轄市政府，縣（市）是縣（市）政府（第 2 條）。其他區分所有權人、利害關係人或管委會發現違反條例的情事，可以列舉事實、提出證據，報直轄市或縣（市）主管機關處理（第 59 條）。直轄市、縣（市）政府也可以組設公寓大廈爭議事件調處委員會（第 59 條之 1），是否設立與申請方式以各地政府公告為準。

常見問題