管理費欠繳怎麼處理？管委會催繳流程四步驟

管理費收不到，影響的不只是帳面：清潔、保全、電梯保養這些固定支出，不會因為有人沒繳就減少。管委會處理欠繳，靠的是一套有紀錄、可以逐步升級的流程。管理費本身怎麼訂才合理，可以參考〈大樓管理費收費標準：每坪多少才合理？〉。

催繳四步驟：由輕到重

第一步：先確認欠了幾期，也翻一下規約

第 21 條的門檻是「已逾二期或達相當金額」。以按月收費的社區來說，就是欠繳超過兩期；按年收費的，看的是金額是否已達相當程度。動手催繳前，先把欠繳明細整理清楚：哪幾期、各多少、合計多少。

同時翻一下社區規約。依第 23 條，違反義務的處理方式要載明於規約才生效力，催繳前先確認規約裡寫了哪些處理方式。規約的重要性見〈你沒想過，社區規約其實很重要！〉。

第二步：書面催告，並且要能證明

第 21 條要求的是「經定相當期間催告仍不給付」。條文沒有限定催告方式，但之後要上法院，管委會得證明兩件事：確實催告過、對方確實收到。用郵局的存證信函寄送並保存回執，就能同時證明這兩件事。

一份催繳通知至少要寫清楚這幾個欄位：

• 受文者與戶別
• 欠繳期間、每期金額與合計金額
• 繳納期限（請填入具體日期）與繳款方式
• 逾期仍未繳納時，管委會將依《公寓大廈管理條例》第 21 條訴請法院，並請求遲延利息
• 管理委員會署名與日期

以上是通知內容的欄位建議，不是法定格式；繳納期限長短，條文只寫「相當期間」，由管委會依規約與個案訂定。

第三步：支付命令，先看對方會不會異議

欠費金額明確時，可以先考慮支付命令，理由寫在《民事訴訟法》裡：

• 以給付金錢為標的的請求，可以聲請法院發支付命令（第 508 條），裁判費新臺幣 500 元（第 77 條之 19）。
• 法院不訊問債務人，直接就聲請內容裁定（第 512 條），不必開庭。
• 債務人在支付命令送達後 20 天的不變期間內可以不附理由提出異議（第 516 條）。

接下來分兩條路。對方沒有異議，支付命令就可以作為執行名義（第 521 條），法院會發給裁定確定證明書；對方提出異議，支付命令在異議範圍內失效，聲請會視為起訴或聲請調解（第 519 條），改走一般訴訟程序。

管委會本身有當事人能力，可以用管委會名義聲請或起訴（條例第 38 條）；成為原告時，要把訴訟事件的要旨盡速告知區分所有權人。

第四步：強制執行，以及屢欠不繳的最後手段

拿到執行名義後，就可以向法院聲請強制執行。遲延利息在沒有約定時，依《民法》第 233 條與第 203 條，以法定利率週年 5% 計算；約定利率較高者從其約定。

如果強制執行之後又再度欠繳，條例第 22 條還有更重的一步：住戶經強制執行後再度積欠，金額達其區分所有權總價 1%，經管委會促請改善三個月仍未改善，可以依區權會決議訴請法院強制遷離；欠繳者若是區分所有權人，還可以訴請法院命其出讓區分所有權，判決確定後三個月不自行出讓的，可以聲請法院拍賣，拍賣所得對積欠費用的受償順序與第一順位抵押權相同。

管委會要注意的三件事

第 35 條規定，利害關係人於必要時，可以請求閱覽或影印欠繳公共基金與應分攤費用的情形，管委會不得拒絕。欠繳情形怎麼對社區公開，先依規約與這一條處理。

欠繳明細、通知紀錄、存證信函與回執、法院裁定，都是下一步的證據。管委會換屆時，這些文件要跟著帳冊一起移交。

欠費拖得越久，累積的金額越大；依第 21 條，到了「逾二期」就已經可以走正式程序。

常見問題