省管理費很聰明？小心你的房子默默貶值了！

每次收到管理費通知單，看到金額又漲了，是不是覺得「又要多繳錢了，好心痛」？

最近有位網友在網路上發文，抱怨自家社區管理費從每坪80元漲到100元，引發熱烈討論，有人覺得漲太多，但也有人留言恭喜原 po，說這代表「社區素質不錯」。

這讓我們不禁思考：管理費的高低，真的只是支出多寡的問題嗎？

 

💸 當社區開始「節約」，會發生了什麼事？

許多社區在面對管理費調漲時，會選擇「開源節流」：

「健身房使用率不高，乾脆關掉吧！或者做其他用途」
「保全改成一人輪班，或者減哨，可以省很多錢。」
「清潔次數減少，住戶自己維持就好。」
「設備壞了先撐一下，真的不能用再修。」

短期內，帳面數字確實好看了，每戶每月可以少繳幾百塊到一千多元，甚至到幾萬元不等。

但一年、兩年過去，你會發現：

🔸 大廳地磚開始氧化、斑駁、不亮麗，甚至燈光昏暗
🔸 電梯車廂纜線異音越來越明顯，偶爾還會卡住
🔸 公共空間積灰塵，植栽枯萎沒人清理、公共廁所異味難以忍受、垃圾間味道無法接受
🔸 門禁管理鬆散，陌生人隨意進出
🔸 停車場照明未修繕，環境又髒亂，讓人感覺不安全

 以上都不是住戶們願見到的

 

🏠 更可怕的是：房價悄悄掉了

根據不動產業界的觀察，管理品質優良的社區，與物業管理公司服務的品質占有絕大比例，若物業管理公司服務品質差，也影響到房價的差距，若服務品質房價可達3%～10%！

我們來算一筆帳：

案例A：重視管理品質的社區

• 房屋總價：1,500萬以上
• 每坪管理費：100元~200元之間
• 30坪每月管理費：2,000~3,000元之間
• 每年管理費支出：25,000~36,000元

案例B：節省管理費的社區

• 房屋總價：1,500萬
• 每坪管理費：70元（省30元）
• 30坪每月管理費：2,100元
• 每年管理費支出：25,200元
• Ÿ 每年省下：10,800元

乍看之下，案例B每年省下一萬多元，十年就省了十幾萬，好像很划算？

但如果案例B因為管理品質不佳，房價貶值5%…
1,500萬 × 5% = 75萬元

省了十年的管理費（約10.8萬），卻賠掉75萬的房價，這筆帳怎麼算都不划算。

 

🔍 買家眼中的「好社區」長什麼樣？

當有人來看房時，他們在意的是什麼？

✅   進門第一印象
大廳明亮整潔、保全親切專業、環境維護良好，這些都會讓買家願意出更高的價格。

✅   設備狀況
電梯運作順暢、消防設備正常、公共設施完善，代表這個社區「有在顧」，未來不會有一堆麻煩。

✅  居住品質
垃圾分類確實、環境安靜乾淨、鄰居素質不錯，這些無形的價值，往往是成交的關鍵。

✅  長期保值性
一個持續投資在維護與管理的社區，建築老化速度較慢，轉手時更容易賣出好價格。

反之，如果社區看起來老舊失修、管理鬆散，買家第一時間就會想殺價，甚至直接放棄。

 

📈 為什麼近年管理費普遍調漲？

如果你發現周遭社區的管理費都在漲，這不是偶然，而是反映了真實的成本變化，及政府逐年調整基本工資的影響。

基本工資連年調升
保全、清潔人員的薪資是管理費的主要支出，及政府基本工資每年漲一次，管理費就必須跟著調整。

疫情後人力短缺
2020年疫情爆發後，物業管理業出現嚴重人力荒，願意投入這行的人變少了，薪資自然水漲船高。

物價全面上漲
清潔用品、維修材料、水電費、保險費…沒有一項不在漲，這些成本最終都會反映在管理費上。

服務品質要求提高
現代人對居住品質的要求越來越高，要求更專業的服務、更完善的維護，這些都需要相對應的成本。

管理費調漲，不是物業公司想賺更多，而是反映真實的營運成本及人員薪資結構。

 

💡 管理費該怎麼看待？

與其把管理費當成「不得不繳的負擔」，不如換個角度思考：

這是對資產的投資
好的管理能讓房子保值增值，這筆錢是投資在你的資產上。

這是對生活品質的投資
每天回家看到整潔的環境、感受到安全的守護，這些都是金錢買不到的舒適感。

這是對未來的投資
當你要轉手時，高品質管理會成為最好的賣點，讓你的房子更容易脫手、賣出好價格。